主办律师：秦燕青

案由：案外人执行异议之诉

山西省长治市潞州区人民法院 （一审）

山西省长治市中级人民法院（二审）

案情回顾：

2018年7月，原告石某与第三人林某达成购买长治某小区房屋的初步协议，经双方协商，房屋总价款为110万元，首付30万元，两星期之内交房时再付75万元，剩余5万元待房子过户后全部付清。原告支付30万元订金，第三人林某出具了收据。之后，原告石某与第三人林某夫妻签订房屋买卖合同，双方对房屋价款、过户、相关费用承担等事宜进行了明确约定。几日后，原告支付第二笔购房款75万元，第三人林某出具了收据，并将房屋钥匙交付原告。原告8月份实际入住该房，先后交纳了当年和第二年的物业电梯费、水、电等费用。因开发商原因，该房屋至今未能办理房屋产权证书，但并非原告过错。2019年8月，长治市某区人民法院作出执行裁定书，查封了原告买受并实际占有的房屋。原告向法院提出执行异议，法院作出裁定驳回了原告的异议请求。原告不服，向法院提起执行异议之诉。

律师观点：

在人民法院查封案涉房屋之前，原告与第三人林某已签订书面的《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，合法有效。原告已按合同约定支付房款。在人民法院查封之前，原告已合法占有案涉房屋。案涉房屋未办理过户登记非因原告自身原因。

案件结果：

法院认为，在法院查封案涉房屋之前，原告石某与第三人林某签订了合法有效的房屋买卖合同，并按照合同约定履行完成支付房款的义务，合法占有了该房屋，故原告为案涉房屋的实际所有权人。虽因不动产变更登记事项尚未完成，但原告对该房屋已经享有物权期待权，该权利依法受法律保护。从性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，该权利在与一般债权发生冲突时，应优先予以保护。判决停止对原告购买房屋的强制执行。

二审维持原判。

案件小结：

本案为案外人提起的执行异议之诉，目的在于对抗申请执行人的强制执行，排除申请人继续执行的权利。本案中案外人提出执行异议之诉得以支持的法律要件为：1.在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；4.非因买受人原因未办理过户登记。围绕该焦点收集证据进行诉讼，最终法院认可原告虽未取得房屋产权证书，但原告享有的物权期待权应当受到法律的保护，可以排除强制执行。

【裁判文书】：

山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初3474号民事判决书；

山西省长治市中级人民法院（2020）晋04民终717号民事判决书。